山(shan)東(dong)省住宅工程質(zhi)量分戶驗收管理辦法

魯建(jian)質(zhi)監(jian)字(zi)〔2022〕1號

第一條 為加強住宅工程(cheng)(cheng)質(zhi)量(liang)管(guan)理，落(luo)實工程(cheng)(cheng)參建各(ge)方主體質(zhi)量(liang)責(ze)任，保障工程(cheng)(cheng)主體結構安全和主要使用(yong)功能，減少工程(cheng)(cheng)質(zhi)量(liang)常見問題，全面(mian)提升工程(cheng)(cheng)質(zhi)量(liang)品質(zhi)，根據《建設工程(cheng)(cheng)質(zhi)量(liang)管(guan)理條例》（國務院令(ling)第279號）、《房(fang)屋(wu)建筑(zhu)工程和市(shi)政基礎設施工程竣工驗收規定》（建(jian)房﹝2013﹞171號）、《建筑工(gong)程(cheng)五方(fang)責任(ren)主體(ti)項目負責人(ren)質量終身責任(ren)追究暫行辦(ban)法》（建質﹝2014﹞124號）、《關于落實(shi)建設單位工程質量首要責(ze)任的通知》（建(jian)質(zhi)規﹝2020﹞9號）、《山東(dong)省房(fang)屋建(jian)筑與(yu)市政基礎設施(shi)質量監督管理辦(ban)法》（山東(dong)省人(ren)民政府令第308號）及(ji)國家(jia)現行有關施工質量驗(yan)收(shou)規范(fan)，結合本(ben)省實際，制定本(ben)辦(ban)法(fa)。

第(di)二(er)條 在本省(sheng)行政區(qu)域內，新建住宅工程質(zhi)量分(fen)戶驗收(shou)及(ji)其監督(du)管理(li)，適(shi)用于(yu)本辦法。

本辦法(fa)所(suo)稱住(zhu)宅工(gong)(gong)程(cheng)質量分戶驗收(shou)(shou)(shou)（以(yi)下簡稱分戶驗收(shou)(shou)(shou)），是指建設單位組織施工(gong)(gong)、監理等單位，在住(zhu)宅工(gong)(gong)程(cheng)主體結構(gou)和(he)工(gong)(gong)程(cheng)竣工(gong)(gong)驗收(shou)(shou)(shou)前，依據國家有關(guan)工(gong)(gong)程(cheng)質量驗收(shou)(shou)(shou)標準和(he)設計(ji)文件等，對每戶住(zhu)宅及相關(guan)公共部位實體結構(gou)、觀感質量和(he)主要使用功能等進行(xing)檢查驗收(shou)(shou)(shou)，并(bing)出(chu)具驗收(shou)(shou)(shou)合(he)格(ge)證(zheng)明的(de)活動(dong)。

第(di)三條 縣級以(yi)上住房城鄉建設主管部門對本行政區域(yu)內分戶驗(yan)收工(gong)(gong)作(zuo)實(shi)施監(jian)督(du)管理，其所屬的建設工(gong)(gong)程質量監(jian)督(du)機(ji)構（以(yi)下簡稱監(jian)督(du)機(ji)構）負責具體監(jian)督(du)管理工(gong)(gong)作(zuo)。  

第四(si)條 分戶驗(yan)收(shou)應當依據(ju)國家和本省有關法律、法規和規范、標準，以(yi)及經審查合(he)(he)格的施(shi)工圖設計文件、有效的承包(bao)合(he)(he)同進行(xing)。

第五條(tiao) 分戶(hu)驗(yan)收應嚴格落實(shi)(shi)住宅工程參建各方(fang)主(zhu)體(ti)責(ze)(ze)任(ren)和質量(liang)管理(li)職責(ze)(ze)，突(tu)出建設(she)單位首要責(ze)(ze)任(ren)和勘察(cha)、設(she)計(ji)、監理(li)、施工單位主(zhu)體(ti)責(ze)(ze)任(ren)，建設(she)單位作為實(shi)(shi)施分戶(hu)驗(yan)收的(de)第(di)一責(ze)(ze)任(ren)人(ren)，對分戶(hu)驗(yan)收的(de)組織、實(shi)(shi)施、驗(yan)收、成果以(yi)及(ji)維(wei)保(bao)承(cheng)擔全面(mian)責(ze)(ze)任(ren)。

第六條(tiao) 住宅(zhai)工程開工前(qian)，應由(you)建設單(dan)位組(zu)織(zhi)施工、監(jian)理單(dan)位編制分戶(hu)驗收(shou)工作(zuo)計劃并分別納入(ru)施工組(zu)織(zhi)設計、監(jian)理規劃管理。

分戶(hu)驗(yan)收(shou)工作(zuo)計(ji)劃應(ying)包含總體要求、驗(yan)收(shou)準(zhun)備(bei)、組成人員、質量標(biao)準(zhun)、檢(jian)查數量、檢(jian)查方法(fa)、儀器設備(bei)配置（應(ying)注明儀器型(xing)號(hao)、標(biao)號(hao)、數量）、不合格項(xiang)的處理措施、爭議解決辦(ban)法(fa)等內容。分戶(hu)驗(yan)收(shou)工作(zuo)計(ji)劃應(ying)動態(tai)管理。

第七(qi)條 分(fen)戶驗(yan)(yan)收應分(fen)階段(duan)進(jin)行(xing)。未進(jin)行(xing)分(fen)戶驗(yan)(yan)收或分(fen)戶驗(yan)(yan)收不合(he)格的(de)，不得(de)進(jin)行(xing)主體結構(gou)分(fen)部(bu)工(gong)程(cheng)質(zhi)量驗(yan)(yan)收，不得(de)組織單位工(gong)程(cheng)竣工(gong)驗(yan)(yan)收。

（一）主體(ti)結構分部工程(cheng)驗(yan)收前，應按計(ji)劃、方(fang)案(an)對每戶(hu)住(zhu)宅(zhai)及(ji)公共部位的結構工程(cheng)觀感(gan)質量、結構尺寸等進行(xing)專(zhuan)門驗(yan)收。合格后方(fang)能組織(zhi)主體(ti)結構分部工程(cheng)質量驗(yan)收。

（二）單位(wei)（子單位(wei)）工(gong)程竣工(gong)驗收(shou)前(qian)，應對每戶住宅(zhai)及公共部位(wei)的觀感質量、空間凈尺寸(cun)和主要使用功能(neng)進行專門(men)驗收(shou)。分戶驗收(shou)合(he)格后(hou)方能(neng)組織單位(wei)（子單位(wei)）工(gong)程質量竣工(gong)驗收(shou)。

第八條(tiao) 分(fen)戶驗收工作應(ying)當按(an)照以下程序進行(xing)：

　　（一(yi)）在完成設計和合同約定(ding)(ding)的(de)各項施工(gong)內(nei)容后，施工(gong)（總承包）單位(wei)應首先(xian)進行全面(mian)的(de)自檢(jian)評定(ding)(ding)，自檢(jian)合格后向監(jian)理單位(wei)提交書面(mian)申請，經審核(he)通過后提報(bao)建(jian)設單位(wei)。

    （二）建設單位應將分戶驗收工(gong)作計劃按照本辦法規定，編(bian)制分戶驗收(shou)(shou)實施方(fang)案，明確分戶驗收(shou)(shou)的(de)具體程序、標準(zhun)和組成人員等。

（三）分戶(hu)驗(yan)收(shou)前(qian)，施工單位應(ying)在建筑物樓地面相應(ying)部(bu)位做好暗埋水、電、暖管線區域標(biao)(biao)識(shi)和標(biao)(biao)高測定(ding)定(ding)點標(biao)(biao)識(shi)，配電控制箱(xiang)（盤(pan)）內電氣(qi)回路(lu)應(ying)標(biao)(biao)識(shi)清晰。分戶(hu)驗(yan)收(shou)應(ying)配備(bei)必要(yao)的(de)檢測儀器。

（四）分戶驗收以實體測量、觀感目測方式為主，輔以功能性檢測手段，應逐戶、逐間進行記錄并存留(liu)影(ying)像資料。影(ying)像資料每戶存留(liu)5至(zhi)10張照(zhao)片(pian)，影(ying)像資料應清晰體現驗收時間、樓號(hao)、戶號(hao)、成員等內(nei)容(rong)和問題整改前后對比照(zhao)片(pian)。

（五）每戶住宅和規定的公共部位驗收完畢(bi)，應填寫《住宅工程質量分戶驗收表》（附件(jian)3），由建設單位和施(shi)工(gong)(gong)單位項目負責人、監理單位項目總監理工(gong)(gong)程師等分別簽字確(que)認，并加蓋公章后，張(zhang)貼于戶內醒目位(wei)置。

（六）建(jian)設單位應在開(kai)展分戶驗(yan)收(shou)工作前(qian)5個工作日向監督機構進行告知，并報送分戶驗收方案。

第九(jiu)條 建設單位(wei)應組織成立以項目負責人為主的分戶驗收工(gong)作小組實施分戶驗收。驗收小組成(cheng)員應(ying)具備相(xiang)應(ying)的技術(shu)能(neng)力和資格，主要包括以下(xia)人(ren)員：

（一）建設(she)單位項目(mu)負責人擔任分戶驗收(shou)工作組組長。

（二）監(jian)理單(dan)位總(zong)監(jian)理工程師、施工（總(zong)承包）單(dan)位項目經理、已確(que)定(ding)的物業(ye)公司項目負責人共同擔任分戶驗收工作組(zu)副(fu)組(zu)長(chang)。

（三）驗收小(xiao)組成員由建(jian)設單(dan)位專業(ye)技(ji)術(shu)人(ren)員、專業(ye)監理工(gong)程(cheng)師、施工(gong)（總承(cheng)包）單(dan)位項(xiang)目技(ji)術(shu)（質量）負(fu)責人(ren)和專業(ye)工(gong)程(cheng)師、分(fen)包單(dan)位項(xiang)目負(fu)責人(ren)、物業(ye)公司(si)人(ren)員等(deng)組成。

（四）探(tan)索建設單位邀(yao)請部(bu)分業(ye)主代表或委托有資質的第三方專業(ye)機構、社會(hui)力量參與(yu)驗收(shou)。

（五）已投保工程(cheng)質(zhi)量潛在缺(que)陷(xian)保險的(de)，鼓勵受(shou)委托的(de)工(gong)程質量潛在缺陷保險風險管理(li)（TIS）機構(gou)參加分戶驗(yan)收。

第(di)十(shi)條(tiao) 住宅工程(cheng)(cheng)項目(mu)采用工程(cheng)(cheng)總承包或(huo)代(dai)建的，工程(cheng)(cheng)總承包單位(wei)或(huo)代(dai)建單位(wei)應與建設單位(wei)共同(tong)組織分戶驗收工作，并按照合(he)同(tong)約定(ding)承擔相應責(ze)任。

第十一(yi)條 分戶驗(yan)收內(nei)容(rong)應包括(kuo)但不限于以下(xia)內容：

一(yi)、主體結構階段(duan)的分戶(hu)驗收內(nei)容

（一(yi)）住宅室內。

1.地面(mian)、墻面(mian)和(he)頂棚(peng)混凝(ning)土觀感(gan)質量；

2.裝配式構件(jian)安裝觀感質量；

3.二次圍(wei)護結(jie)構觀感質量(liang)；

4.室內主(zhu)要(yao)空(kong)間尺(chi)寸(cun)偏(pian)差(cha)；

5.室(shi)內水電安裝(zhuang)預留預埋觀感質(zhi)量。

（二）公共部分(fen)。

1.外墻混凝土結構（觀感(gan)）質量；

2.屋(wu)面混凝土結構(gou)（觀感）質量(liang)；

3.樓(lou)梯、電梯和通道混凝土結構質量(liang)；

4.地下室混(hun)凝土、二次圍護結(jie)構質量。

二、工程竣工驗收前分戶(hu)驗收內容

（一）住宅室內。

1.樓面、地面、頂(ding)棚飾面觀感質量；

2.門窗質量；

　　3.欄(lan)桿（護欄(lan)）質量；

4.防(fang)水工程(cheng)質量；

5.室內主要空間(jian)尺寸偏差(cha)；

6.給水排水與(yu)采暖工程質量(liang)；

7.室內電氣工程(cheng)安裝質量；

8.通(tong)風與空調工(gong)程(cheng)質量；

9.建筑節能工(gong)程質量。

（二）公共部分。

1.外墻(qiang)面（含(han)保(bao)溫）施(shi)工質量；

2.屋面觀感質量；

3.樓梯(ti)、電梯(ti)和通(tong)道質量（平臺、走廊、前室(shi)）；

4.地(di)下室觀感質量；

5.消防設施安(an)裝質量；

6.合同中約(yue)定的其他(ta)內容。

第十二條 全裝修住宅(zhai)工程。

（一(yi)）實(shi)施一(yi)次(ci)裝(zhuang)修到位（不含家庭自(zi)裝(zhuang)）的全裝(zhuang)修住(zhu)宅工(gong)程(cheng)分戶(hu)驗收(shou)除以(yi)上內容外，還應包(bao)括工(gong)程(cheng)所涉及(ji)的吊(diao)頂工(gong)程(cheng)、輕質(zhi)隔(ge)墻(qiang)工(gong)程(cheng)、墻(qiang)飾面(mian)工(gong)程(cheng)、樓地(di)面(mian)飾面(mian)工(gong)程(cheng)、涂飾工(gong)程(cheng)、細部(bu)工(gong)程(cheng)、廚房工(gong)程(cheng)、衛浴工(gong)程(cheng)、智能化(hua)工(gong)程(cheng)、室(shi)內環(huan)境污染物控制等內(nei)容。

（二）在全裝修(xiu)基礎上由建(jian)設單位統一(yi)組織的精裝修(xiu)住宅(zhai)工程，應(ying)進行(xing)分戶驗收。

具體檢(jian)查表格經建設、監理(li)和施工單(dan)位(wei)協商，可自行確定。

第(di)十三條 建(jian)設(she)(she)、施(shi)工、監理(li)(li)(li)等單位(wei)應(ying)嚴格履(lv)行(xing)分戶(hu)驗收職責，對分戶(hu)驗收的結論進行(xing)簽(qian)認，對驗收過程中發(fa)現不符合(he)設(she)(she)計要求和規范(fan)標準的質量(liang)缺陷，建(jian)設(she)(she)、監理(li)(li)(li)單位(wei)應(ying)書(shu)面責成施(shi)工單位(wei)及時整(zheng)改，整(zheng)改結果(guo)應(ying)經監理(li)(li)(li)人員復核，合(he)格后方可(ke)繼續分戶(hu)驗收。已投保工程質量(liang)潛在缺陷保險的，鼓(gu)勵受(shou)委托的工(gong)程質量潛(qian)在缺陷保險(xian)風險(xian)管理（TIS）機構提出整改意見(jian)，應一(yi)并(bing)納入整改。

第十四條 分(fen)戶(hu)驗收資料應納入工程質量保證資料管理，及時收集、整理、組(zu)卷，確保真實、完整、有效，由建設、施工、監理單位分(fen)別歸(gui)檔(dang)。存(cun)檔(dang)期限不低于(yu)城建檔(dang)案管理期限且不低于(yu)5年。鼓勵使用電子文檔長期保存。   

分戶驗收資(zi)料應包括以下內容：

（一）分戶驗(yan)收計劃和實施方案；

（二(er)）現(xian)澆(jiao)混(hun)凝(ning)土(tu)、裝(zhuang)配式(shi)混(hun)凝(ning)土(tu)、砌體結構實體觀感及(ji)尺(chi)寸(cun)偏差分戶驗收(shou)表；

（三）主體結構階段(duan)分(fen)戶驗收匯總表；

（四）住宅工程(cheng)質量分戶驗收表；

（五）住宅(zhai)工(gong)程(cheng)質(zhi)量分(fen)戶驗收(shou)匯總表；

（六）分戶驗(yan)收(shou)小(xiao)組發(fa)出(chu)的整改通知及責任方的整改報(bao)告等。

第十五(wu)條 監督機(ji)構(gou)應加(jia)強(qiang)對(dui)分戶(hu)(hu)驗收(shou)(shou)工(gong)作的監督抽查，對(dui)分戶(hu)(hu)驗收(shou)(shou)結果進行比對性復(fu)核。如發現不符合要求的(de)，應及時督促有關單位整改。發現存在以下情形之一(yi)的，責令重(zhong)新(xin)進行分(fen)戶驗(yan)收。

（一）未進(jin)行分戶(hu)驗(yan)收或分戶(hu)驗(yan)收不合格(ge)就進(jin)行主(zhu)體結構(gou)和單位工程竣工驗(yan)收的；

（二）未(wei)按(an)照規定(ding)的組(zu)織形式、驗(yan)(yan)收(shou)程序(xu)、驗(yan)(yan)收(shou)項目進行分(fen)戶驗(yan)(yan)收(shou)的；

（三）在(zai)分(fen)戶驗(yan)收中弄虛作假、降低標準(zhun)或將不(bu)合(he)格工(gong)(gong)程(cheng)按合(he)格工(gong)(gong)程(cheng)驗(yan)收的(de)；

（四(si)）分(fen)戶(hu)驗收(shou)結果(guo)與比對性復核不一致的；

（五）存在工程(cheng)質量方面(mian)其他嚴重違(wei)法違(wei)規與(yu)失信行為的(de)。

第(di)十六條 分(fen)戶驗收(shou)監(jian)管實施(shi)差(cha)異(yi)化(hua)管理(li)、比對性復核。監(jian)督機構或受委(wei)托的第(di)三方輔助(zhu)檢查(cha)機構應對分(fen)戶驗收(shou)工(gong)作結果（實測數據或檢測成(cheng)果）實施(shi)比對性抽查(cha)抽測。

第十(shi)七條 比對(dui)性復核采用“2+1”形式。應分為兩個階段進行，抽查抽測標準相同。

（一）主體結構驗收前階(jie)段：現場按(an)比例隨機對建設單位提報的《現澆混凝土(tu)、裝配式混凝土(tu)、砌體(ti)結構(gou)實體(ti)觀(guan)感及尺寸偏差分戶(hu)驗(yan)收表》（附件1）《主體結構階段(duan)分戶驗收匯總表(biao)》（附件2）中內(nei)容、數(shu)據進行比對性復核(he)。

（二）工(gong)程(cheng)竣工(gong)驗(yan)收前階段：建(jian)設(she)單位完成分戶(hu)驗(yan)收后，應當將(jiang)《住宅工(gong)程(cheng)質(zhi)量(liang)分戶(hu)驗(yan)收匯總表(biao)》（附件4）等有(you)關(guan)資(zi)料報送監(jian)督機(ji)構(gou)，監(jian)督機(ji)構(gou)或受委托的第三方輔(fu)助檢(jian)查機(ji)構(gou)適(shi)時對《住宅工程質(zhi)量分戶驗收表》（附件3）內容及成果進行(xing)比對性復核。

（三）抽查抽測比(bi)例：

1.抽(chou)(chou)(chou)查抽(chou)(chou)(chou)測總量。200戶以下，按(an)5%抽(chou)(chou)(chou)取(qu)(qu)且(qie)(qie)不(bu)(bu)少于10戶；200-500戶，按(an)3%抽(chou)(chou)(chou)取(qu)(qu)且(qie)(qie)不(bu)(bu)少于15戶；500-1000戶，按(an)2%抽(chou)(chou)(chou)取(qu)(qu)且(qie)(qie)不(bu)(bu)少于20戶；1000戶以上，按(an)1%抽(chou)(chou)(chou)取(qu)(qu)且(qie)(qie)不(bu)(bu)少于25戶。

2.抽(chou)查(cha)抽(chou)測原則。主體結(jie)構(gou)和(he)工程(cheng)竣工階段抽(chou)查(cha)抽(chou)測戶數比例按1:3確定，兩(liang)個階段總(zong)數不(bu)低于(yu)本條(tiao)第1款規定。每個住(zhu)宅(zhai)單(dan)體抽(chou)查(cha)不(bu)少(shao)于(yu)2戶，不(bu)同(tong)(tong)單(dan)體、不(bu)同(tong)(tong)單(dan)元(yuan)中頂層(ceng)和(he)底層(ceng)應作(zuo)為抽(chou)查(cha)重點。

第十八條 比對性(xing)復核結果達到以下范圍的，分戶驗(yan)收(shou)結論判定為“不符合”。

（一(yi)）分戶驗收(shou)記(ji)錄內(nei)容明顯(xian)不真(zhen)實；

（二）大于1.5倍極限偏差值的對比檢驗點超過抽檢點總數的15%；

（三(san)）其他影響分戶驗收結果的。

第十九條 監督機(ji)構在比對性復核過程(cheng)中發現存在嚴重質量問(wen)題和影響主要使(shi)用功能的；參建責任主體弄虛作假(jia)、降(jiang)低工程驗收標準；將不合(he)格工程按合(he)格工程驗(yan)收(shou)的；或存在工程質量方(fang)面其他(ta)嚴(yan)重違法違規與失信行為的；由住房城(cheng)鄉建設主管部(bu)門責(ze)令(ling)重新(xin)組織分戶驗收。

分(fen)戶(hu)驗收不合格(ge)的不得進行工程竣(jun)工驗收。

第二(er)十條 重新組織的分戶驗收將實施(shi)“提級驗收”，由項目建設、施工、監理等單位上一級分管技術質量的負責人參加分戶驗收或現場駐點督導。

第二十一條 分戶驗(yan)收工作應納入企業和個人誠(cheng)信監(jian)管(guan)體系(xi)，并按照(zhao)規定與其(qi)他行政管(guan)理部門共(gong)享。

第二十二條(tiao) 分戶(hu)驗收監管工(gong)作納(na)入監督(du)機(ji)構工(gong)作考核范圍，對違反本辦(ban)法規(gui)定(ding)監督(du)管理(li)履(lv)職不到(dao)位(wei)的(de)，應(ying)責令整改，嚴(yan)重的(de)應(ying)追究監督(du)責任。

第二(er)十三條 各(ge)級(ji)有(you)關單位、部門(men)按照(zhao)職(zhi)責分工和實際(ji)，合理運用(yong)工程質量監管(guan)信息(xi)平臺定期向省(sheng)住(zhu)房城鄉建設廳(ting)推送分戶驗收信息(xi)。

第二(er)十四條 全面推(tui)廣住宅(zhai)工程(cheng)(cheng)質量信息公示，公示住宅(zhai)工程(cheng)(cheng)施(shi)工許可(ke)、參(can)建(jian)單位(wei)及項目負責人、主(zhu)要(yao)建(jian)筑材料、實體質量、竣工驗收以(yi)及群眾(zhong)和社會關切的其他信息。鼓勵建(jian)設單位(wei)采用定(ding)期(qi)開展業(ye)主(zhu)開放日活動或在(zai)交付(fu)時向業(ye)主(zhu)推(tui)送分(fen)戶驗收影像(xiang)資料、二(er)維(wei)碼等(deng)方(fang)式，告(gao)知(zhi)分(fen)戶驗收實施(shi)過程(cheng)(cheng)和結果。

第二(er)十五條 住宅(zhai)工(gong)程竣工(gong)驗收前，建設單位應制作工(gong)程標牌，鑲嵌(qian)在建筑外墻顯著部(bu)位，規(gui)格尺寸不小于(yu)500mm×700mm。工程標牌應包括以下內容：

（一）工(gong)程名稱(cheng)、開工(gong)日期、竣工(gong)日期；

（二(er)）建設、勘察、設計(ji)、監(jian)理、施(shi)工單位(wei)和圖審、檢測(ce)機構全稱；

（三）建設、勘察、設計(ji)單(dan)位(wei)項目(mu)(mu)負責人，監理(li)單(dan)位(wei)總監理(li)工(gong)(gong)程師，施工(gong)(gong)單(dan)位(wei)項目(mu)(mu)經理(li)，圖審、檢測機構項目(mu)(mu)負責人姓名。

第二十六條(tiao) 住宅工程交付使(shi)用(yong)時，《住宅工程質量分戶驗收表》（附件(jian)3）應當作為《住(zhu)宅質量保(bao)證(zheng)書(shu)》的附件一(yi)并交給住(zhu)戶。

第二十七(qi)條(tiao) 各地市結合本地區(qu)實(shi)際情況，可根據本辦(ban)法制定實(shi)施細(xi)則(ze)。

第(di)二(er)十(shi)八條(tiao) 本辦法自(zi)2022年(nian)5月(yue)1日起施(shi)行，有效期至2027 年4月30日。